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土地二級市場的“太原樣板”

來源:太原日報 作者:記者 齊向真 2020年06月09日 07:24

  編者按

  改革開放以來,國有建設(shè)用地有償使用制度大力推行,基本形成了以政府供應(yīng)為主的土地一級市場和以市場主體之間轉(zhuǎn)讓、出租、抵押為主的土地二級市場。其中,以政府供應(yīng)為主的土地一級市場取得長足進(jìn)步,制度體系相對完善,而以市場主體之間轉(zhuǎn)讓、出租、抵押為主的土地二級市場發(fā)展比較滯后。隨著國家對新增建設(shè)用地的管控和收緊,土地二級市場活躍度不斷提升,管理體系更加完善。

  近日,省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》,提出今年年底,全省初步建立起產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息積聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場。作為全國34個推進(jìn)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押二級市場試點城市之一的太原市,2017年就開啟了相關(guān)工作,并于年底出臺了《太原市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實行辦法》。其實施至今,為全省推廣建立土地二級市場提供了“太原樣板”。

  讓土地要素流轉(zhuǎn)起來

  想要了解太原到底做了什么,首先我們需要知道什么是土地二級市場。記者在網(wǎng)上查閱資料,發(fā)現(xiàn)相關(guān)概念林林總總,各有千秋,沒有統(tǒng)一答案。市規(guī)劃和自然資源局綜合業(yè)務(wù)科常麗英,負(fù)責(zé)我市土地二級市場試點工作,參與了《實施意見》出臺的論證和研討。

  她對土地市場的理解,精準(zhǔn)且符合太原實際:土地市場,顧名思義就是交易土地的市場,由一級市場和二級市場構(gòu)成。一級市場是土地使用權(quán)的初始交易,反映的是國家與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。二級市場是土地使用權(quán)的交易,主要是通過轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易,實現(xiàn)土地使用權(quán)在土地經(jīng)營者或使用者之間的橫向流動,實現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)下生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置?!昂唵蝸碚f,一級市場就是政府和企業(yè)之間的土地交易,二級市場就是企業(yè)與企業(yè)之間的土地交易?!背{愑⒔忉?,建立完善土地二級市場就是為了促進(jìn)土地要素的流轉(zhuǎn)。

  “五個突破”打開桎梏

  試點開展之前,太原市國有建設(shè)用地使用權(quán)二級市場只有零星的轉(zhuǎn)讓和抵押,建設(shè)用地出租則完全是空白。調(diào)查顯示,阻礙市場形成的主要原因是土地和稅費政策交易的過度約束。在轉(zhuǎn)讓方面,交易的門檻和成本過高;在抵押方面,對抵押權(quán)人、抵押物價值的約束過多?!熬褪菞l條框框太多,我們要想辦法打開桎梏。”市規(guī)劃和自然資源局黨組書記李軍對改革充滿信心。

  打破陳規(guī)、清除障礙成為工作開展的突破口。“我們的做法是找到業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵點,逐一擊破,稱之為‘五個突破’?!崩钴姳硎?。

  一是降低交易門檻。我市試點政策規(guī)定,未達(dá)到開發(fā)投資總額25%的建設(shè)用地使用權(quán),可按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則,在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,依法辦理預(yù)告登記,待受讓人開發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時,再辦理不動產(chǎn)登記。

  二是允許分割轉(zhuǎn)讓。我市規(guī)定,在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和不影響土地使用價值的前提下,按照“先分割、后轉(zhuǎn)讓”原則,允許分割轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)外的自然人、法人或其他組織。試點期間,為一家軍工企業(yè)辦理分割轉(zhuǎn)讓1宗,盤活土地資源6.16公頃,顯化資產(chǎn)6378.97萬元;辦理土地使用權(quán)分割抵押1宗,抵押面積5.34公頃,為企業(yè)融得資金12.86億元。

  三是降低交易成本。將進(jìn)入土地二級市場交易的契稅由原來的4%下調(diào)為3%,土地交易手續(xù)費根據(jù)情況也可享有原核定標(biāo)準(zhǔn)的5~8折優(yōu)惠。

  試點期間,我市一家公司將5066平方米面積土地轉(zhuǎn)讓給子公司,交易價格為324.22萬元。按照新的稅收政策,土地增值稅和契稅予以免收,交易手續(xù)費也減半收取,企業(yè)節(jié)約稅費成本近50萬元。

  四是放寬抵押權(quán)限。允許養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會領(lǐng)域機(jī)構(gòu)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán),允許以劃撥方式取得的具有地上建筑物、其他附著物的建設(shè)用地使用權(quán)依法抵押。2017年,我市一家民營醫(yī)院資金緊張,申請將2008年以出讓方式取得并領(lǐng)取土地證的0.92公頃建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物抵押登記,但按照過去法律規(guī)定無法辦理,企業(yè)一籌莫展。試點工作啟動后,自然資源部門首次以醫(yī)衛(wèi)慈善用地及地上建筑物作為抵押物,為企業(yè)辦理了抵押登記,幫助企業(yè)融資金額4000萬元,緩解了企業(yè)發(fā)展的燃眉之急。

  五是規(guī)范劃撥土地出租管理。試點改革前,我市國有劃撥土地出租經(jīng)營行為長期存在且無序發(fā)展。按照試點有關(guān)規(guī)定,我市對原劃撥用地因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的,依法實行有償使用方式或征繳國有土地年租金,市、區(qū)財政按6∶4分成,主要用于城市建設(shè)。

  二級市場實現(xiàn)“三個轉(zhuǎn)變”

  針對土地二級市場關(guān)鍵環(huán)節(jié)大刀闊斧的改革,打破了我市土地和稅費政策的諸多約束,土地轉(zhuǎn)讓交易門檻變低了、成本也降下來了,土地流通更加順暢?!霸圏c工作讓市場變得活力十足,相關(guān)配套政策又讓市場更加規(guī)范。這是一場政府、企業(yè)雙贏的改革?!崩钴娬f。

  如今,我市二級市場交易量呈穩(wěn)步上升趨勢,對自然資源部門來說,土地資源存量盤活了,營商環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。對企業(yè)來說,事情好辦了,負(fù)擔(dān)減輕了,獲得感增加了。

  土地市場呈現(xiàn)出了“三個轉(zhuǎn)變”

  建設(shè)用地使用權(quán)交易量“從小到大”。2016年,我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4宗、面積3.35公頃、金額0.32億元。試點以來,建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易量持續(xù)放大,全市共在土地二級市場中轉(zhuǎn)讓24宗土地,轉(zhuǎn)讓面積97.7萬平方米,轉(zhuǎn)讓價達(dá)到28.4億元。

  建設(shè)用地使用權(quán)出租“從無到有”。試點前,由于監(jiān)督管理機(jī)制不健全,加之征收難度大,我市建設(shè)用地使用權(quán)出租工作處于空白狀態(tài)。試點改革后,太原市規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)出租雙方的權(quán)利義務(wù),明確由區(qū)級自然資源管理部門對出租行為進(jìn)行監(jiān)管。早在2018年7月,全市共辦理建設(shè)用地使用權(quán)出租17宗,收取劃撥土地年租金42.88萬元,實現(xiàn)了“零”的突破。

  建設(shè)用地使用權(quán)抵押“從慢到快”。試點中,太原市改進(jìn)了建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記審查形式,由審批制改為備案制,不再對主債權(quán)合同和抵押合同的抵押金額進(jìn)行實質(zhì)性審查,只進(jìn)行程序性要件審查。同時,改變原來土地抵押價值只能委托土地評估機(jī)構(gòu)確定的單一方式,增加了可以由抵押雙方當(dāng)事人協(xié)商確定的方式,節(jié)省評估時間和費用。還有一大好處是優(yōu)化流程、減少環(huán)節(jié),將辦理抵押的平均時限由10個工作日縮短至5個工作日。 “試點,走得就是一條大膽嘗試、在嘗試中探索、在探索中不斷前進(jìn)的路子。這是土地二級市場改革工作帶給我們的最大啟示?!崩钴婎H有感觸。

(責(zé)編:張杰)