臨近年末，通常是一年中租房市場(chǎng)的淡季，而2019年租房行情似乎比往年更淡一些，成交量持續(xù)走低，房租行情低迷。近日，太原市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)顯示：太原六城區(qū)租房參考價(jià)格為20.02元/平方米每月，同比去年略有下降。
與此同時(shí)，山西晚報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，各大中介對(duì)租金沒有明顯的降價(jià)行為，只是通過中介費(fèi)打折、起租時(shí)間延后等方式攬客，使得租金總成本小幅下滑。
市場(chǎng)冷淡租金回落
國家統(tǒng)計(jì)局12月上旬發(fā)布了2019年11月全國CPI數(shù)據(jù)，在各類居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)高歌猛進(jìn)的同時(shí)，租賃房房租環(huán)比下跌格外引人注目，數(shù)據(jù)顯示：今年前11月租賃房房租環(huán)比下降0.3%。
山西晚報(bào)記者在查閱資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，貝殼研究院發(fā)布《2019年11月份全國重點(diǎn)城市為二手房市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)月報(bào)》，報(bào)告指出，11月重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)仍處淡季，成交量下降，租金普遍下跌。租賃市場(chǎng)處于季節(jié)性低溫狀態(tài)，重點(diǎn)18城鏈家租賃成交量環(huán)比下降4.7%，降幅繼續(xù)收窄。
12月20日，太原市房產(chǎn)局也官宣了今年太原的房屋租金參考價(jià)格。根據(jù)各城區(qū)上報(bào)的租金參考價(jià)，房屋登記備案數(shù)據(jù)，以及搜集整理的占市場(chǎng)份額較大的各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、試點(diǎn)租賃企業(yè)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)中房屋租金情況的基礎(chǔ)上，官方研究確定了2019年租金參考價(jià)為——20.02元/平方米每月，而2018年，這個(gè)參考價(jià)為21.76元/平方米每月，粗略計(jì)算，同比下降8.00%。
以迎澤區(qū)雙塔寺街片區(qū)房屋租賃市場(chǎng)為例，由于目前處于租房淡季，“買方”市場(chǎng)現(xiàn)象較明顯。有找房租戶想在附近找一居室，起租時(shí)間要求到2020年1月中旬。中介人員按照要求，找到了多處待租房源供租戶挑選，最后租戶選中了一套小戶型住宅，起租時(shí)間推后到半個(gè)月后?！捌鹱鈺r(shí)間讓步以及中介的折扣力度，這在租賃旺季是不可能的。在市場(chǎng)冷淡的情況下，只能在中介費(fèi)上或者起租時(shí)間上有所讓步?！敝薪榻?jīng)紀(jì)人表示。
山西晚報(bào)記者在各中介門店內(nèi)發(fā)現(xiàn)，每個(gè)門店配備的租賃業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)人少之又少，當(dāng)租房客問及附近租房業(yè)務(wù)時(shí)，只有少數(shù)員工知曉情況。業(yè)內(nèi)人士表示，有工作經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人都以二手房買賣業(yè)務(wù)為主，只在客戶找上門來時(shí)才會(huì)做租賃。只有剛?cè)肼?、無經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人，開始時(shí)會(huì)從房屋租賃業(yè)務(wù)做起，后期轉(zhuǎn)做存量房買賣。因?yàn)樽赓U業(yè)務(wù)的中介費(fèi)與二手房買賣的中介費(fèi)相比，相差太多，租賃業(yè)務(wù)提成通常為租期一年提成一月租金，僅有幾千元；而二手房成交業(yè)務(wù)提成，按成交價(jià)的1%提成，高達(dá)上萬元或數(shù)萬元。租房業(yè)務(wù)基本不投入營銷費(fèi)用，某中介門店負(fù)責(zé)人表示。
多位業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場(chǎng)熱度季節(jié)性很強(qiáng)，除了慣例的“春節(jié)潮”和“畢業(yè)潮”，其余時(shí)間租賃市場(chǎng)熱度減退。第四季度為傳統(tǒng)的租賃淡季，租金上漲動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)短期租金仍為穩(wěn)中有降趨勢(shì)。
房源充足買方選擇空間大
采訪中，山西晚報(bào)記者了解到，每年租房市場(chǎng)會(huì)有兩個(gè)高峰期，一個(gè)是春節(jié)返工后，一個(gè)是高校畢業(yè)季。在這兩個(gè)時(shí)期，不論是租房的價(jià)格還是成交量都會(huì)有所變化。但今年除中小學(xué)校周邊小區(qū)租房有熱度外，其余地區(qū)熱度一般。
業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，高房價(jià)延緩了一部分畢業(yè)生在省城買房的計(jì)劃。一位從事多年二手房銷售、租賃的經(jīng)紀(jì)人告訴山西晚報(bào)記者，近幾年，太原新交房的樓盤較多，尤其是城中村改造回遷中，回遷房多、新、位置好。在這些新房源中，很多已經(jīng)裝修好，消耗了一大部分求租需求，導(dǎo)致目前市面上房屋租賃供給充足，而租賃者的選擇空間也明顯大了。
58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，小戶型房源更受租房群體青睞。重點(diǎn)19城中1居室的租賃房源占比41.8%，2居室占比33.5%，4居室及以上大戶型租賃房源不足5%。
與此同時(shí)，超過半數(shù)租賃房源價(jià)格集中在租金3000元/月以下，其中1001元/月至2000元/月的房源占比最高，為26.4%；2001元/月至3000元/月的房源占比也高于兩成。
由于剛需租房者是租賃市場(chǎng)主力，導(dǎo)致市面上小戶型房源相對(duì)好租，大戶型房源由于客群較少，租金下行壓力更大。租房市場(chǎng)也出現(xiàn)兩極分化，裝修精致、家電齊全的房屋依然比較受青睞，比較好租，而閣樓、頂樓、裝修老舊、家電不全的老房子，在市場(chǎng)上受冷落，不僅不好出租，租金也上不去。
租房與買房哪個(gè)更劃算
雖然租房者認(rèn)為房租高，但在太原這樣的弱二線城市，客觀地說，相比更高昂的房價(jià)，房屋租金其實(shí)還是劃算的。
11月27日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布《全國重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》。所謂的房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300—1∶200。
整體來看，一線城市租金與房價(jià)差距最大，其次是三四線城市，二線城市的租金與房價(jià)差距最小。從全國大中城市租售比來看，在監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中，一線城市平均租售比為1:636，售租比達(dá)53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房價(jià)相對(duì)較低，但租賃市場(chǎng)需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1:556，租售比相比二線城市略大1.3年。
以太原迎澤區(qū)一套95平方米、兩居室剛需樓盤房源為例，售價(jià)為12500元/平方米，租金為2000元/平方米，租售比為1：595。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的50個(gè)全國大中城市中，平均租金回報(bào)率為2.2%，低于2年的銀行存款利率(2.4%)，租金回報(bào)率處于較低水平。
房子只有在不斷漲的時(shí)候，以投資為目的的買房才有投資意義，而在“房住不炒”的政策下，即便買了房子，幾百萬投進(jìn)去了，回報(bào)不僅不如銀行理財(cái)高，錢還被套進(jìn)房子里。業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主如為了剛需自住值得結(jié)束租房生涯選擇買房，如果買房是為了出租投資，這個(gè)投資的付出過大。
