“這個項目現(xiàn)在基本是現(xiàn)房了，購買者對哪個戶型感興趣都可以親自看看，所見即所得，這樣看了再買心里也踏實?！?1月24日，正在北京門頭溝某樓盤現(xiàn)場看房的劉先生對記者說。
近年來，房地產(chǎn)市場迎來了一系列重大變革，其中現(xiàn)房銷售政策的推進備受矚目。今年以來，全國至少有30個省市發(fā)布推進現(xiàn)房銷售試點相關(guān)文件，不少城市明確表態(tài)，將向現(xiàn)房銷售逐步過渡，現(xiàn)房銷售時代加速到來。
全國多地積極推進現(xiàn)房銷售
近日，銀川市九部門聯(lián)合印發(fā)《銀川市關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，加大現(xiàn)房銷售配套政策支持，明確新出讓土地項目按照不少于30%建筑面積實行現(xiàn)房銷售，鼓勵在建項目未售樓棟實行現(xiàn)房銷售，延長房屋供應(yīng)時序。
不僅是銀川，今年以來，全國至少30個省市發(fā)布了推進現(xiàn)房銷售試點相關(guān)文件。
江西省九江市武寧縣印發(fā)《關(guān)于進一步促進武寧縣房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出支持商品房現(xiàn)房銷售，積極探索商品房現(xiàn)售試點。武寧縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，自文件印發(fā)之日至2024年12月31日期間簽訂商品住房現(xiàn)售合同且完成契稅繳納的個人，可享受100%購房契稅補貼優(yōu)惠。
湖南省衡陽市發(fā)布的《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施(試行)》提出，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取現(xiàn)房銷售模式，鼓勵商業(yè)銀行按市場化、法治化原則提高現(xiàn)房銷售項目開發(fā)貸額度、延長開發(fā)貸期限、降低開發(fā)貸利率，對現(xiàn)房銷售項目購房業(yè)主的首套按揭優(yōu)先受理、優(yōu)先審批。
遼寧省營口市對現(xiàn)房銷售表現(xiàn)得更為積極，該市相關(guān)部門發(fā)布公告稱，為防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，推動房地產(chǎn)項目“去庫存”“去爛尾”“去存量土地”和“保交房”等工作，計劃從2025年起對新掛牌土地及已供地未辦施工許可項目，全部實行現(xiàn)房銷售。
一線城市中，北京在土地競拍時已經(jīng)試點要求部分地塊進行現(xiàn)房銷售；深圳土拍也開始出現(xiàn)“競現(xiàn)房銷售面積”條件，甚至全部現(xiàn)房銷售地塊。比如，10月8日以66.65億元成交的機場東A219-0080居住用地，其樓面價為每平方米2.3萬元，該地塊是今年深圳市場第三宗全現(xiàn)房銷售地塊，將采取全現(xiàn)房銷售方式，實現(xiàn)“交房即拿證”“所見即所得”。
現(xiàn)房銷售占比逐步提高
“自1994年11月《城市房地產(chǎn)管理法》頒布以來，內(nèi)地期房銷售模式已經(jīng)實行了30多年，該制度在減輕房企資金壓力、促進房屋市場活躍等方面發(fā)揮了積極的作用。”易居研究院副院長嚴(yán)躍進對記者表示，隨著2022年部分房企爆雷現(xiàn)象的出現(xiàn)，關(guān)于期房的交易風(fēng)險越來越受到人們的關(guān)注。2023年以來，各地方政府主要是從防范爛尾樓風(fēng)險、防范房企金融風(fēng)險蔓延等角度出發(fā)，對現(xiàn)房銷售這一房地產(chǎn)發(fā)展新模式進行了積極探索。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長丁祖昱對記者表示，目前現(xiàn)房銷售的推進速度比想象中要快。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年1—9月，全國商品住宅現(xiàn)房銷售面積達到1.56億平方米，而同期全國商品住宅銷售面積為5.88億平方米，現(xiàn)房銷售面積占比約升至26.5%，較2023年末約增長7.8%。
數(shù)據(jù)顯示，近10年來，現(xiàn)房銷售的價格整體低于期房價格，尤其2022年以來，兩者價差逐漸拉大。克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2024年前8個月，商品住宅期房銷售均價為10984元/平方米，而現(xiàn)房價格比期房低了23%，為8463元/平方米。
對此，丁祖昱表示，從現(xiàn)房銷售價格可以看出，當(dāng)前一些現(xiàn)房房源是由期房時期滯銷的房源和尾盤轉(zhuǎn)化而來的，進行了降價銷售，并非開發(fā)商主動選擇現(xiàn)房形式，這是推動現(xiàn)房銷售占比走高的重要原因。
“房地產(chǎn)開發(fā)需要2到3年的時間周期，因此目前絕大多數(shù)的現(xiàn)房銷售試點項目還在建設(shè)施工階段，預(yù)計到2026年左右，將迎來現(xiàn)房試點項目的集中入市高峰期?！眹?yán)躍進表示，預(yù)計屆時現(xiàn)房銷售在市場中的占比將進一步增加。
現(xiàn)房銷售模式仍存挑戰(zhàn)
現(xiàn)房銷售，即房屋在已經(jīng)竣工、即將交付的情況下直接售賣給購房者，不再采用預(yù)售的方式銷售未建成的期房。這一政策對于保護購房者合法權(quán)益、促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式具有深遠的意義。
近幾年來，關(guān)于全面推行現(xiàn)房銷售的呼聲不絕于耳，那么，期房會退出歷史舞臺嗎？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)房銷售政策的實施也面臨一些挑戰(zhàn)和困難。
丁祖昱認為，現(xiàn)房銷售對房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力要求比較高，增加了企業(yè)的資金壓力，需要企業(yè)具備較強的融資能力。同時，各地的市場環(huán)境和發(fā)展階段不同，政策的實施效果也會有所差異，需要根據(jù)具體情況進行調(diào)整和優(yōu)化。
此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國曾表示，已有的房地產(chǎn)發(fā)展模式是經(jīng)過長期發(fā)展逐步形成的，所以新模式的構(gòu)建需要一個過程，重點之一就是有力有序推進現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，在土地出讓時就約定實行現(xiàn)房銷售，結(jié)合實踐制定配套政策。
據(jù)記者了解，為激發(fā)房企現(xiàn)房銷售的積極性，各地紛紛出臺了各類配套支持政策。在企業(yè)端，針對現(xiàn)房銷售項目提供融資支持、緩繳土地出讓金、簡化審批手續(xù)、規(guī)費稅費減免、允許規(guī)劃調(diào)整、支持帶押過戶等，減輕開發(fā)商資金壓力，提升房企現(xiàn)房銷售的積極性。
在需求端，主要是以公積金政策傾斜為主，激勵購房者選購現(xiàn)房產(chǎn)品。比如福建省泉州市對使用住房公積金貸款購買現(xiàn)房的，貸款額度可以上浮5萬元；購買現(xiàn)房銷售全裝修住宅的，貸款額度可以上浮10萬元。
