市民劉女士最近看上一套二手房,簽訂合同時(shí),她在“山西省存量房買賣合同”上看到一項(xiàng)關(guān)于“居住權(quán)”的規(guī)定。劉女士很納悶,什么是“居住權(quán)”?這樣的房子還能買嗎?對此,太原市房地產(chǎn)交易大廳的工作人員表示,二手房交易,不僅需要看是否存在抵押、是否存在租賃,還要看是否存在“居住權(quán)”,一旦存在“居住權(quán)”,房產(chǎn)交易就不是那么簡單了。
“居住權(quán)”是指對他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。它和“不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)”之間存在一定的法律空隙,在《民法典》頒布前,消費(fèi)者在房屋交易、贈(zèng)與等環(huán)節(jié)中,因?yàn)樗袡?quán)益和居住事實(shí)的矛盾,導(dǎo)致相關(guān)糾紛。今年1月1日正式實(shí)施的《民法典》明確了“居住權(quán)”?!睹穹ǖ洹返谌倭鶙l規(guī)定:“‘居住權(quán)’人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。”第三百六十七條規(guī)定:設(shè)立‘居住權(quán)’,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同?!幼?quán)’合同一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;住宅的位置;居住的條件和要求;居住權(quán)期限;解決爭議的方法。第三百六十八條規(guī)定:“設(shè)立‘居住權(quán)’的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記?!幼?quán)’自登記時(shí)設(shè)立?!?/p>
法律界人士郭濤表示,“居住權(quán)”不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立“居住權(quán)”的住宅不得出租,“居住權(quán)”期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的,“居住權(quán)”消滅。這相當(dāng)于在房屋所有權(quán)之外,新設(shè)立“居住權(quán)”。“居住權(quán)”只能保障居住,不能繼承轉(zhuǎn)讓。即便如此,房子只要設(shè)立了“居住權(quán)”,即使沒有房產(chǎn)證,也可長時(shí)間乃至終生居住。新業(yè)主即便事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證、拿到所有權(quán),也無法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí),沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人?!熬幼?quán)”的期限,可以自行設(shè)立,5年、10年、20年均可,也可是終生。
比如,老父親為兒子購買了房產(chǎn),所有權(quán)證上登記的是兒子的名字,并與兒子協(xié)商,為老伴辦理了此處房產(chǎn)的“終生居住權(quán)”登記手續(xù)。那么,在老伴去世之前,兒子未征得老伴同意,即使持有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,該房產(chǎn)也不可以交易,不可以出租,也無權(quán)將人趕走。當(dāng)然,老伴只能居住,沒有資格轉(zhuǎn)讓買賣。
“居住權(quán)”作為新明確的權(quán)利,是法律對房屋居住人權(quán)利的保護(hù)。它與我們的生活息息相關(guān),并將會成為影響房產(chǎn)交易中的關(guān)鍵要素。記者在“山西省存量房買賣合同示范文本”中看到,第一章第二條第五款已經(jīng)對“居住權(quán)”有所明確,其中提到,“出賣人保證該房屋未設(shè)立‘居住權(quán)’”“該房屋在本合同生效之前已設(shè)立‘居住權(quán)’,買賣雙方約定為……”可見,“居住權(quán)”成為交易環(huán)節(jié)中一個(gè)重要的存在,該權(quán)利設(shè)立后,在房產(chǎn)交易中,消費(fèi)者便能預(yù)判更多的潛在風(fēng)險(xiǎn),保護(hù)自身的合法權(quán)益。