垃圾隨意丟棄、車輛亂停亂放、流動商販隨意出入……當前,有的老舊小區(qū)根本沒有物業(yè)管,有的物業(yè)管得很差。一些居民因物業(yè)“服務差”不繳費,而物業(yè)也往往以“入不敷出”為由敷衍了事。
在全國新一輪老舊小區(qū)改造中,補齊物業(yè)管理服務短板、完善長效管理機制呼聲甚高,多地推出相關(guān)政策和措施。
引進物業(yè)提升管理,強行清退不合格企業(yè)
據(jù)了解,不少城鎮(zhèn)2000年前建設的老舊小區(qū)都是出售的公房,由地方國企下屬的物業(yè)公司托管,除了保潔等基本服務外,幾乎沒有物業(yè)管理。目前,一些小區(qū)在完成基礎(chǔ)設施改造后引進了物業(yè)公司。
河北邢臺市橋東區(qū)市交通局家屬院小區(qū)居民劉小英說:“以前刮風一身土,下雨一身泥?,F(xiàn)在引入物業(yè)公司后,路面平坦干凈,車輛停放齊整;原來雜草叢生的空地被改造成停車場、健身小廣場,還有保安巡邏?!?/p>
此外,各地通過專項整治,強行讓一些服務質(zhì)量差的企業(yè)退出?!拔覀兺ㄟ^獎優(yōu)罰劣,調(diào)整退出20%能級低、服務差的物業(yè)企業(yè)?!鄙虾J泻缈趨^(qū)相關(guān)部門負責人表示。虹口區(qū)還對各物業(yè)服務企業(yè)及相關(guān)住宅小區(qū)開展問卷調(diào)查,形成164家物業(yè)服務企業(yè)滿意度得分及排名,并按照七色評價體系進行分級,分別為金牌、銀牌、綠牌、藍牌、黃牌、橙牌和紅牌,不達標的物業(yè)服務企業(yè)無法拿到“達標獎金”。
“現(xiàn)在物業(yè)公司服務態(tài)度比以前好多了。”上海市虹口區(qū)玉四居民區(qū)黨總支書記盧戈潤說,以前,這里兩個小區(qū)主路上都是亂停亂放的車,經(jīng)過科學改造,新畫了停車線、集約新增30多個車位,緩解了居民停車難的問題?!胺账教嵘螅@兩個小區(qū)業(yè)委會已經(jīng)同意把物業(yè)費提高20%至30%。”
此外,針對老舊小區(qū)“無管”“失管”現(xiàn)象,一些地方政府實行托底。南京市棲霞區(qū)在全區(qū)9個街道均成立物業(yè)公司,托管全區(qū)153個老舊小區(qū)和59個保障房小區(qū),覆蓋全區(qū)住宅小區(qū)總數(shù)的70%。
“服務差不繳費,不繳費服務更差”死循環(huán)如何破解?
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些舊小區(qū)引入物業(yè)后,管理運營情況仍存在困境,如成立業(yè)主委員會的比例不高,物業(yè)費面臨提價難、收繳率低等問題。
記者在南京市采訪發(fā)現(xiàn),有的改造后的小區(qū)后續(xù)管理不到位,僅實現(xiàn)基本保潔,停車、綠化、安保等無人管理。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,老舊小區(qū)整治后,引進市場化物業(yè)的不到10%,已經(jīng)成立業(yè)委會的只有20%左右?!皼]有業(yè)委會,大家意見不統(tǒng)一,誰也做不了主。”
隨著對物業(yè)服務質(zhì)量要求的提高,管理成本相應增加,提高物業(yè)費成為一些老舊小區(qū)的突出矛盾。“有些小區(qū)規(guī)模小,甚至不到1萬平方米,不少居民對物業(yè)服務不滿意、拒交物業(yè)費,導致物業(yè)管理公司入不敷出、常年虧本。”上海一家國有物業(yè)管理公司負責人大倒苦水。
“物業(yè)費不提高,反過來又影響物業(yè)服務的質(zhì)量,形成惡性循環(huán)?!焙颖笔『馑蟹街畚飿I(yè)服務有限公司總經(jīng)理呂研說,很多老舊小區(qū)的居民缺乏服務交費觀念,這讓部分小區(qū)物業(yè)管理工作難以持續(xù)。
“改造社區(qū)及后期維護必定會新增費用,錢從哪兒來是個難題?!饼埡腔鄯展居嘘P(guān)負責人表示。
各地探索:打包合并、居民自治、政府“托底”
為解決老舊小區(qū)物業(yè)管理難題,目前多地因地制宜,探索出一些老舊小區(qū)物業(yè)管理模式。
——合并實現(xiàn)“大物業(yè)”集中管理。針對老舊小區(qū)不成規(guī)模、物業(yè)公司不愿接管的難題,河北邢臺將老舊小區(qū)“化零為整”,將無人管理、無人清潔、無人維護的多個相鄰老舊小區(qū),“打包”交由物業(yè)公司管理,在保潔、秩序維護、維修等方面實現(xiàn)資源共享。
——搭建居民自治共治平臺。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),一些街鎮(zhèn)基層政府通過搭建社區(qū)共治平臺,推動居民自治制訂物業(yè)管理方案。例如,成都市將成立小區(qū)自治組織,如建立社區(qū)聯(lián)席會議等方式,作為啟動老舊小區(qū)改造的前置條件,讓居民充分協(xié)商,對小區(qū)管理模式、物業(yè)管理公司形成一致意見。
——政府“托底”。南京市物業(yè)辦副主任童龍聲表示,由于目前市場發(fā)育不健全、國家相關(guān)政策不完善,一些老舊小區(qū)的管理難題僅通過市場難以解決,暫時仍需政府“托底”。南京市棲霞區(qū)住建局物業(yè)科科長李秀東介紹,公益性物業(yè)公司托底之后,老舊小區(qū)和保障房小區(qū)的物業(yè)費是每月每平方米0.4元,而其他小區(qū)普遍在每平方米1.9元左右。
石家莊為鼓勵老舊小區(qū)引入物業(yè)管理服務,對主城區(qū)老舊小區(qū)新引入物業(yè)管理實行財政補貼,第一年補貼0.3元/平方米、第二年補貼0.2元/平方米、第三年補貼0.1元/平方米,三年后退出。
多位受訪的物業(yè)企業(yè)及部分街道負責人認為,老舊小區(qū)的改造和維護都需要投入大量經(jīng)費,短期內(nèi)政府可以提供一些專項補助,但長期看,還需居民提高對物業(yè)服務價值的認識,通過依法、公開、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費,并督促物業(yè)公司提升服務水平,讓居民生活更方便、更舒適。