“如果下個(gè)月這房子再賣不出去，我很可能會(huì)售改租，收租金可能比存銀行理財(cái)合適。”北京市朝陽區(qū)市民張女士有一套大三居正在出售，在看到央行近期發(fā)布的《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》后，她產(chǎn)生了這種想法。報(bào)告中一篇專欄文章提出：長期看租金仍有望穩(wěn)步上漲；租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。
是當(dāng)房東收租金，還是把錢拿去銀行理財(cái)？手里有房或有閑錢的人可能都要認(rèn)真思考這個(gè)問題。
一線城市租售比接近2%
央行文章提出，租金是影響住房價(jià)值的核心變量。資產(chǎn)有價(jià)值，是因?yàn)闀?huì)帶來未來現(xiàn)金流收益。理論上，住房的價(jià)值主要受未來房租折現(xiàn)的影響，房子的居住屬性和總體穩(wěn)定的房租折現(xiàn)決定了房產(chǎn)的底價(jià)和基礎(chǔ)，同時(shí)也會(huì)受未來房價(jià)漲跌預(yù)期的影響。
央行還提到，近年來房價(jià)預(yù)期發(fā)生重大變化，市場(chǎng)利率水平和貼現(xiàn)利率也趨于下行?！白馐郾取保捶孔馀c售價(jià)之間的比值，是衡量住房價(jià)值的簡(jiǎn)化指標(biāo)，近年來總體回升，有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算目前一線城市租售比已接近2%水平，二、三線城市升至3%左右。
北京青年報(bào)記者從市場(chǎng)觀察人士處了解到，央行文章中提到的這兩個(gè)數(shù)據(jù)基本符合市場(chǎng)實(shí)際。但是房屋的地段、裝修品質(zhì)、市場(chǎng)需求等各種因素都會(huì)影響租金水平，不同房屋的租售比差異也比較大。
銀行定存利率很少超過2.5%
在租售比提高的同時(shí)，國內(nèi)銀行的存款利率卻肉眼可見地持續(xù)下行。自2022年4月存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制建立以來，以大行為首進(jìn)行的存款掛牌利率下調(diào)已進(jìn)行了五輪。經(jīng)過7月份的最新一輪存款利率下調(diào)后，國有大行和股份制銀行的整存整取存款掛牌利率最高也不超過1.85%，銀行實(shí)際執(zhí)行利率也基本在2.5%以下。
跟存款利率一樣，銀行理財(cái)?shù)氖找媛式陙硪膊粩嘧叩?。普益?biāo)準(zhǔn)發(fā)布的銀行理財(cái)市場(chǎng)周報(bào)(2024年08月05日-2024年08月11日)顯示，該周理財(cái)公司到期開放式固收類理財(cái)產(chǎn)品的平均兌付收益率(年化)為2.96%，環(huán)比下跌0.14個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，存款利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，預(yù)計(jì)四季度政策利率(7天期逆回購利率)仍存在下調(diào)空間，屆時(shí)將帶動(dòng)兩個(gè)期限品種LPR報(bào)價(jià)跟進(jìn)調(diào)整。
長期看租金有望穩(wěn)步上漲
作為租售比的分子，在房價(jià)一定的情況下，租金越高，租售比就越高。北青報(bào)記者注意到，央行在文章中明確表示，目前市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算出的一線城市和二、三線城市的租售比指標(biāo)是靜態(tài)的，都假定了未來租金不變。實(shí)際上，對(duì)于長期持有的住房資產(chǎn)，租金的增長率也很重要，會(huì)增厚租賃住房的收益回報(bào)。從長期來看，租金仍有望穩(wěn)步上漲。
文章稱，“若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率，相較于既定的購房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率”。
央行表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系深刻轉(zhuǎn)變的新形勢(shì)下，我國存量住房規(guī)模已然很大，住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要方向。從需求端看，近年來不僅是低收入群體，新市民或是剛畢業(yè)參加工作的青年人對(duì)“好房子”的租賃需求也在上升；從供給端看，越來越多的住房租賃企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，將有助于提供更優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的租賃住房服務(wù)。
分析
消費(fèi)者應(yīng)淡化房子投資屬性
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前階段，還應(yīng)該是現(xiàn)金為王，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)還沒有完全企穩(wěn)，還在調(diào)整過程中。大家可以多關(guān)注市場(chǎng)售價(jià)和租金的變化。租售比不僅與租金有關(guān)，也與房價(jià)有關(guān)。房租主要對(duì)應(yīng)當(dāng)下市場(chǎng)收入水平，特別是年輕人的收入；房價(jià)則代表了投資預(yù)期?？傮w看，租金和房價(jià)的變化都與市場(chǎng)上人口和收入水平的變化有關(guān)。一般租金上漲的時(shí)候，房價(jià)也會(huì)漲；房價(jià)跌的時(shí)候，租金也會(huì)跌，但是二者變動(dòng)的幅度可能不一樣，也會(huì)有地區(qū)差異。所以一個(gè)城市、一個(gè)小區(qū)的租售比到底會(huì)如何變動(dòng)，還要具體情況具體分析。
張大偉認(rèn)為，隨著市場(chǎng)調(diào)整，如果租售比超過三年期定存利率，賣房的人就會(huì)減少，愿意買房收租的人也會(huì)多起來。他同時(shí)建議，大家以后應(yīng)該將房子更多看成消費(fèi)品，而淡化其投資屬性。
也有金融領(lǐng)域人士提醒，央行的文章主要面向住房租賃企業(yè)，在計(jì)算租售比時(shí)，個(gè)人買房出租與企業(yè)不同，還有很多細(xì)節(jié)因素需要考量，比如空置期帶來的租金損失、與租客的溝通成本、出租后各種維修善后事宜等。從實(shí)操角度講，收租金與存款、理財(cái)?shù)冉鹑谕顿Y有很大不同，投資者需要考慮周全，不能只看數(shù)字作決定。
